정부가 다시 고강도 부동산 규제 대책을 발표했다. 18번째 대책이다. 17번째 분양가 상한제가 도리어 집값 급등을 촉발시키자 분양가 상한제를 더 확대하고 주택 담보대출 규제를 강화했다.
대한민국 경제정책에서 정부 정책이 이렇게 남발된 적이 또 언제 있었나 싶다. 기획재정부가 내놓은 12-16 대책을 보면 돈키호테가 따로 없다. 분양가 상한제를 수도권 322개 동으로 확대하고, 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 금지와 함께 아파트의 공시가격 현실화율을 80%로 대폭 강화하는 방향이다.
또 9억 원을 초과하는 부분에 대해서는 주택담보대출비율(LTV)을 현행 40%에서 20%로 축소한다. 1주택자의 장기보유특별공제 조건도 강화된다. 그러면서 노영민 청와대 비서실장은 청와대 고위직에 ‘수도권에서 집 한 채를 제외한 나머지를 처분하라’고 권고했다.
이런 대책으로 집값이 잡히면 환영할 일이다. 하지만 이번 정책도 효과를 기대하기는 어려워 보인다. 고강도 규제가 더해지면서 다주택자로부터 일부 매물이 나올지 모르겠지만. 시장 원리를 거슬러서는 백약이 무효인 현실 때문이다.
융단폭격처럼 쏟아낸 금융·분양·세금 규제가 거듭될 때마다 공급 위축 심리가 확산하면서 시장에 집값이 오를 거라는 시그널만 줬다. 현 정부 출범 당시 6억 635만 원이던 서울 아파트 중위 가격은 지난달 8억 8.014만 원으로 45% 뛰었다.
내년에 3기 신도시 토지보상비 40조 원이 풀리면 서울 아파트값 뜀박질은 더 탄력받을지도 모른다. 이렇게 되면 서울 집값 폭등이 강남에서 강북으로 더 확산할 가능성이 있다. 서울 집값 폭등을 바라보는 지방 거주자와 무주택자의 상대적 박탈감은 헤아릴 수 없을 정도다.
공급 없는 부동산 정책은 성공하기 어렵다. 주택도 오래되면 낡아서 새 집 수요는 끊이지 않고 주거 조건이 좋은 곳으로 옮기려는 이사 수요도 끝이 없기 때문이다. 공급이 줄면 가격이 오른다는 상식과 본능으로 알 수 있는 세상의 이치다. 그런데 현 정부의 정책 기조는 오직 ‘집을 팔라’고 압박하는 일방통행이다.
부동산 가격을 안정시키려면 투기 수요는 억제하고 실수요자에게는 공급을 살려줘야 한다. 다주택자의 보유세를 올리고 집을 내놓도록 축진하기 위해 일정 기간 양도소득세 중과를 유지하는 것은 필요한 일이다.
그러나 정부가 제시한 유예기간은 6개월인데 다주택자가 집을 팔기에는 너무 짧다. 1~2년 정도의 기간을 주면서 집을 팔도록 유도해야 한다. 고가 주택에 대해 대출을 꽁꽁 묶으면 현금 부자만 이익을 볼 수 있다.
서울의 아파트 중위 가격이 8억 8천만 원인데 9억원 이상을 고가 주택이라며 대출을 줄이면 중산층과 청년층을 아예 서울에 내 집을 마련할 꿈도 꾸지 말라는 것인가?
투기 과열지구 등에서 한 번 청약에 당첨되면 최장 10년간 재당첨을 금지한다는 대책도 이미 점수제인 청약시장에서 무주택 15년이 되어야 최고점을 받을 수 있는데 청약 경쟁률만 낮추려는 탁상행정이라는 지적을 받을 수 있다.
시장을 역주행하는 규제만으로 집값을 잡겠다는 발상은 실현 가능하지도 않은 정치적 선동이고 희망 고문에 불과하다. 결국 지금까지 정부대책이 추가될 때마다 집값에 기름을 붓는 결과만 초래했을 뿐 아닌가!
비이상적 시장 역주행을 당장 멈추어야 한다. 부동산을 경제논리에 맡겨 시장의 흐름대로 가게 놔둬야 한다. 급격히 올리고 있는 보유세는 인상 속도를 조절하라. 보유세를 올리는 만큼 거래세를 낮춰 출구를 마련해줘야 한다. 무엇보다 공급을 늘려 집값이 안정될 것이라는 신호를 줘야 한다.
시간이 걸려도 시장에 맡겨라. 그것만이 집값 폭등을 멈추고 시장을 정성화 하는 길이다. 이번이 마지막이라 생각하고 보완하기 바란다.