이사철을 앞두고 있는 세입자들은 준비할 일도, 걱정도 많아지게 된다.
특히 집주인이 전세금 돌려받기를 원하는 세입자에게 비협조적인 경우에는 이사 나갈 날짜를 맞추느라 더욱 고생을 하는 것이 사실이다. 이렇게 이사철이 오기 전 세입자가 제때에 전세금 돌려받기를 위해 해야할 일들은 무엇일까. 아래에서는 법률사무소 아이로이어 송명욱변호사가 들려주는 대비책을 소개한다.(http://blog.naver.com/i_lawyer1/130162363727)
1. 전세금 돌려받기를 위한 전세금반환내용증명 작성, 발송
전세 만료 한달 전까지 세입자는 집주인에 대하여 이사를 나갈 의사표시(갱신거절의 의사표시)를 하여야 묵시적인 갱신을 막을 수 있다. 다만 전화로만 말할 경우 그 내용은 증거가 남지 않으므로 전세금반환내용증명의 방법을 이용하는 것이 낫다.
전세금반환내용증명에는
1) 전세만료 및 이사 즉시 전세금 돌려받기를 원한다는 사실
2) 제 때에 전세금을 돌려받지 못할 경우 발생하는 손해 및 그에 대한 집주인의 책임 고지 등의 내용을 고지하는 것이 좋다. 특히, 손해배상 청구시에는 상대방 집주인이 알았어야 청구가능한 것이 있으므로, 전세금반환의 지연으로 인하여 발생하는 손해에 관하여는 미리 고지를 하는 편이 낫다.
변호사 작성의 전세금반환내용증명의 경우에는 사실관계에 대한 법적인 검토를 통하여 법령상 부여된 세입자의 권리를 최대한 신속히 실현할 수 있도록 작성이 가능하다는 점에서 활용도가 높다고 볼 수 있다.
이에 관하여 송명욱 변호사(아이로이어)는 “전세금반환내용증명의 경우 전세금 돌려받기를 위한 법적인 분쟁에서 의사표시를 한 시기, 합의 여부 등에 대한 중요한 증거가 될 수 있다”고 조언한다.
2. 전세금 돌려받기와 집주인의 이행거절 의사표시
종종 집주인 중에는 미리부터 “돈이 없다” ?, “이사를 나가도 전세금을 반환할수 없다”고 이행거절의 의사표시를 하는 경우가 있다. 이럴 때에는 전세만료 전이라도 전세금 돌려받기를 위한 전세금반환청구소송을 제기하는 방법이 있다.
?이에 관하여 송명욱 변호사는, “간혹 집주인 측에서 당당하게 미리부터 이행거절의 의사표시를 하는 경우 세입자로서는 억울하고 황당함을 호소하는 경우가 많은데, 이 때 세입자로서는 적절한 때에 권리를 실현할 수 있도록 법적 절차를 강구하는 것이 필요하다”고 조언한다.
3. 집주인이 연락두절된 경우, 전세금 돌려받기를 위하여 할 일은?
이사 나갈 날짜와 전세금 돌려받기를 위하여 연락을 취하여 보아도 전화를 받지 않는 집주인에 대하여는 더욱 세심하게 법적인 절차를 준비할 필요가 있다. 특히 계약서 상의 주소나 등기부등본상의 주소에 전세금반환내용증명을 보내어도 반송이 되는 경우에는 집주인이 매우 비협조적인 경우에 해당된다.
이럴 때에는 지급명령을 신청해도 송달불능으로 확정이 되지 않아 시간만 허비하게 되므로 전세금반환청구소송을 제기후 사실조회로 주소 보정을 하거나, 공시송달신청을 통하여 직접 송달 없이 승소 판결문을 받아 강제집행을 하는 방법이 있다.
4. 이사를 나가고 싶은 경우, 임차권등기명령신청
이사를 나가고 싶은 경우에는 임차권등기명령제도를 이용하여 대항력을 유지하도록 하여야 한다. 이사를 나간다고 하여도 집주인에 대하여 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 아예 잃는 것은 아니지만, 경매나 매매로 집주인이 바뀌었을 때 전세금 반환 (강제집행)의 큰 장애요소가 될 수 있다. 따라서 전세금 돌려받기 전 이사를 나가고 싶은 경우에는 임차권등기명령신청을 하는 것이 좋다.
5. 전세금 돌려받기를 위하여 한달 전에 준비해야 할 일 - 체크리스트
각자의 사정을 고려하되 다음의 사항을 참고하여 절차를 진행하는 것이 좋다. 다만, 상세한 절차나 기간 등은 전문가인 변호사와의 상담이 필요함에 유의할 필요가 있다.
D- 50 집주인과의 협의, 전세금반환내용증명 작성 의뢰 및 발송
D - 31 까지, 전세금반환내용증명 도달 사실 확인, 도달하지 않았을 경우 전세만료 한 달 전까지 송달될 수 있도록 재 발송,
문자로 의사표시
D -15 집주인의 전세금 돌려받기를 위한 확답이 없을 시, 변호사 상담 및 법적인 절차 진행 준비
D -10 이행 거절시, 전세금반환청구소송 소장 작성 및 준비 (필요시 소장 접수 )
5) D -3 임차권등기명령 신청서 작성
전세금 돌려받기가 어려워 고민을 하고 있는 세입자라면, 전문가인 변호사를 직접 만나 본인의 상황에 대한 설명과 법적 절차에 대한 조언을 듣고 싶어 하는 것이 통상적이다. 또한 인터넷 상의 정보나 비전문가의 의견만으로는 소송을 진행하기에 불안한 것이 사실이다.
www.artkoreatv.com
아트코리아방송 정형근 기자